Vorderland - Hinterland
Der Bodenrichtwert (BRW) ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens (Grundstückswert) pro Quadratmeter, der für ein bestimmtes Gebiet – meist eine sogenannte Bodenrichtwertzone – auf Basis von tatsächlich erzielten Kaufpreisen ermittelt wird.
Er gilt für ein unbebautes Grundstück mit typischer Nutzung und durchschnittlicher Lage innerhalb einer Zone.
Nicht alles wird i.d.R. mit dem BRW berechnet.
Hier entstehen die größten Irrtümer, denn Sachverständige und Banken unterscheiden zwischen Vorder- und Hinterland.
Er gilt für ein unbebautes Grundstück mit typischer Nutzung und durchschnittlicher Lage innerhalb einer Zone.
Nicht alles wird i.d.R. mit dem BRW berechnet.
Hier entstehen die größten Irrtümer, denn Sachverständige und Banken unterscheiden zwischen Vorder- und Hinterland.
📍 Vorderland (bei Immobilien)
• Definition: Das direkt an einer Straße liegende Grundstücksteil - innerhalb eines Baufensters.
• Eigenschaften:
o Gut erschlossen (z. B. Zugang zu Straßen, Versorgungsleitungen).
o In der Regel bebaut oder bebaubar.
o Höherer Bodenwert als das Hinterland.
• Wichtig für die Bewertung:
Wird voll in die Wertermittlung einbezogen, da es wirtschaftlich nutzbar ist.
________________________________________
🌳 Hinterland (bei Immobilien)
• Definition: Der rückwärtige Teil eines Grundstücks, oft hinter dem Vorderland gelegen, ohne direkte Straßenanbindung.
• Eigenschaften:
o Schlechter erschlossen, ggf. nur über das Vorderland zugänglich (z. B. durch Wegerecht).
o Weniger oder gar nicht bebaubar.
o Niedrigerer Bodenwert.
•Wichtig für die Bewertung: Wird oft abgewertet oder nur anteilig berücksichtigt, da Nutzung eingeschränkt ist.
________________________________________
🧮 Beispiel für die Bewertung:
Ein großes Grundstück besteht aus:
• Vorderland: 500 m², direkt an der Straße, voll erschlossen → voller Bodenrichtwert.
• Hinterland: 300 m², nur über das Vorderland zugänglich, keine eigene Erschließung → evtl. nur 30–50 % des Bodenrichtwerts.
________________________________________
✅ Übliche prozentuale Abwertungen für Hinterlandflächen:
Nutzung / Erschließung Abwertung gegenüber dem Bodenrichtwert
Nicht bebaubar, nicht erschlossen ca. 70–90 % Abzug (nur 10–30 % Wert)
Teilerschlossen, eingeschränkt nutzbar ca. 50–70 % Abzug (30–50 % Wert)
Mit Wegerecht, eingeschränkt nutzbar ca. 30–50 % Abzug (50–70 % Wert)
Erschließbar über Vorderland, bebaubar ca. 10–30 % Abzug (70–90 % Wert)
• Definition: Das direkt an einer Straße liegende Grundstücksteil - innerhalb eines Baufensters.
• Eigenschaften:
o Gut erschlossen (z. B. Zugang zu Straßen, Versorgungsleitungen).
o In der Regel bebaut oder bebaubar.
o Höherer Bodenwert als das Hinterland.
• Wichtig für die Bewertung:
Wird voll in die Wertermittlung einbezogen, da es wirtschaftlich nutzbar ist.
________________________________________
🌳 Hinterland (bei Immobilien)
• Definition: Der rückwärtige Teil eines Grundstücks, oft hinter dem Vorderland gelegen, ohne direkte Straßenanbindung.
• Eigenschaften:
o Schlechter erschlossen, ggf. nur über das Vorderland zugänglich (z. B. durch Wegerecht).
o Weniger oder gar nicht bebaubar.
o Niedrigerer Bodenwert.
•Wichtig für die Bewertung: Wird oft abgewertet oder nur anteilig berücksichtigt, da Nutzung eingeschränkt ist.
________________________________________
🧮 Beispiel für die Bewertung:
Ein großes Grundstück besteht aus:
• Vorderland: 500 m², direkt an der Straße, voll erschlossen → voller Bodenrichtwert.
• Hinterland: 300 m², nur über das Vorderland zugänglich, keine eigene Erschließung → evtl. nur 30–50 % des Bodenrichtwerts.
________________________________________
✅ Übliche prozentuale Abwertungen für Hinterlandflächen:
Nutzung / Erschließung Abwertung gegenüber dem Bodenrichtwert
Nicht bebaubar, nicht erschlossen ca. 70–90 % Abzug (nur 10–30 % Wert)
Teilerschlossen, eingeschränkt nutzbar ca. 50–70 % Abzug (30–50 % Wert)
Mit Wegerecht, eingeschränkt nutzbar ca. 30–50 % Abzug (50–70 % Wert)
Erschließbar über Vorderland, bebaubar ca. 10–30 % Abzug (70–90 % Wert)