Die häufigsten Fehler bei Besichtigungen
Ansprüche zu hoch? - Budget zu klein? - Priorität falsch?
Viele Kaufinteressenten stehen vor einem ähnlichen Problem: Sie können den baulichen und energetischen Zustand eines Hauses selbst nur schwer einschätzen und nehmen deshalb einen Energieberater oder Handwerker mit zur Besichtigung. Das ist grundsätzlich sinnvoll – kann aber auch zu einer falschen Einschätzung führen.
Denn bei einer solchen Besichtigung werden häufig zahlreiche mögliche Maßnahmen aufgezeigt: Dämmung, neue Fenster, Dacherneuerung, Heizungsmodernisierung, Wärmepumpe und vieles mehr. Technisch mag vieles davon sinnvoll sein. Die entscheidende Frage ist jedoch:
Was muss tatsächlich sofort gemacht werden – was kann warten – und was ist wirtschaftlich überhaupt sinnvoll?
Denn bei einer solchen Besichtigung werden häufig zahlreiche mögliche Maßnahmen aufgezeigt: Dämmung, neue Fenster, Dacherneuerung, Heizungsmodernisierung, Wärmepumpe und vieles mehr. Technisch mag vieles davon sinnvoll sein. Die entscheidende Frage ist jedoch:
Was muss tatsächlich sofort gemacht werden – was kann warten – und was ist wirtschaftlich überhaupt sinnvoll?
Bei jeder größeren Investition sollte deshalb eine einfache Frage gestellt werden:
Was kostet die Maßnahme, wie viel spart sie tatsächlich ein – und wann hat sie sich wirtschaftlich gerechnet?
Denn eine technisch sinnvolle Maßnahme ist nicht automatisch auch eine wirtschaftlich sinnvolle Investition. Eine neue Heizung, neue Fenster oder eine zusätzliche Dämmung können den Energieverbrauch reduzieren – aber wenn dafür beispielsweise 50.000 € investiert werden müssen, sollte man auch betrachten, wie hoch die tatsächliche jährliche Einsparung ist und nach wie vielen Jahren sich diese Investition überhaupt amortisiert.
Das Problem mit der Komplettsanierung
Wenn bei einer Besichtigung alle möglichen Maßnahmen zusammengerechnet werden, kommt schnell ein vermeintlicher Sanierungsbedarf von 150.000 oder 200.000 € und mehr zusammen.
Viele Interessenten machen dann einen entscheidenden Fehler: Sie ziehen diese Summe vollständig von ihrem maximalen Kaufpreis ab.
Aus einem Haus, das beispielsweise einen Marktwert von 500.000 € hat, wird für den Interessenten plötzlich ein Objekt, für das er nur noch 300.000 € bieten möchte.
Damit wird aber nicht unbedingt der tatsächliche Wert der Immobilie ermittelt. Es wird vielmehr unterstellt, dass sämtliche theoretisch möglichen Modernisierungen sofort durchgeführt werden müssen.
Das Ergebnis sind Gebote, die teilweise deutlich unter dem liegen, was für die Immobilie realistisch ist.
Und genau hier schwindet die Chance auf das eigene Haus
Das Problem dieser Fehlkalkulation ist nicht nur, dass das eigene Gebot möglicherweise zu niedrig ausfällt.
Die viel größere Gefahr ist, dass man dadurch eine Immobilie verliert, die eigentlich perfekt zu den eigenen Bedürfnissen passen würde.
Denn gute Immobilien in guter Lage gibt es nicht unbegrenzt. Ein Haus kann man verändern – eine gute Lage dagegen nicht.
Wände können gestrichen, Böden erneuert, Bäder modernisiert, Fenster ausgetauscht und eine Heizung irgendwann erneuert werden. Das kann man über Jahre hinweg Schritt für Schritt machen.
Was man aber nicht nachträglich verändern kann, ist die Lage: das Grundstück, die Nachbarschaft, die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung oder das Umfeld.
Denn eine technisch sinnvolle Maßnahme ist nicht automatisch auch eine wirtschaftlich sinnvolle Investition. Eine neue Heizung, neue Fenster oder eine zusätzliche Dämmung können den Energieverbrauch reduzieren – aber wenn dafür beispielsweise 50.000 € investiert werden müssen, sollte man auch betrachten, wie hoch die tatsächliche jährliche Einsparung ist und nach wie vielen Jahren sich diese Investition überhaupt amortisiert.
Das Problem mit der Komplettsanierung
Wenn bei einer Besichtigung alle möglichen Maßnahmen zusammengerechnet werden, kommt schnell ein vermeintlicher Sanierungsbedarf von 150.000 oder 200.000 € und mehr zusammen.
Viele Interessenten machen dann einen entscheidenden Fehler: Sie ziehen diese Summe vollständig von ihrem maximalen Kaufpreis ab.
Aus einem Haus, das beispielsweise einen Marktwert von 500.000 € hat, wird für den Interessenten plötzlich ein Objekt, für das er nur noch 300.000 € bieten möchte.
Damit wird aber nicht unbedingt der tatsächliche Wert der Immobilie ermittelt. Es wird vielmehr unterstellt, dass sämtliche theoretisch möglichen Modernisierungen sofort durchgeführt werden müssen.
Das Ergebnis sind Gebote, die teilweise deutlich unter dem liegen, was für die Immobilie realistisch ist.
Und genau hier schwindet die Chance auf das eigene Haus
Das Problem dieser Fehlkalkulation ist nicht nur, dass das eigene Gebot möglicherweise zu niedrig ausfällt.
Die viel größere Gefahr ist, dass man dadurch eine Immobilie verliert, die eigentlich perfekt zu den eigenen Bedürfnissen passen würde.
Denn gute Immobilien in guter Lage gibt es nicht unbegrenzt. Ein Haus kann man verändern – eine gute Lage dagegen nicht.
Wände können gestrichen, Böden erneuert, Bäder modernisiert, Fenster ausgetauscht und eine Heizung irgendwann erneuert werden. Das kann man über Jahre hinweg Schritt für Schritt machen.
Was man aber nicht nachträglich verändern kann, ist die Lage: das Grundstück, die Nachbarschaft, die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung oder das Umfeld.
Was ist wichtig und sinnvoll?
Deshalb sollte bei einer Kaufentscheidung die Lage einen wesentlich höheren Stellenwert haben als die Frage, ob ein Haus heute bereits energetisch und optisch auf dem neuesten Stand ist.
Der sinnvollere Weg: Schritt für Schritt
Nicht jede Modernisierung muss am ersten Tag erfolgen.
Zunächst sollte man unterscheiden zwischen:
Man muss ein Haus nicht am ersten Tag komplett sanieren.
Man kann viele Dinge Schritt für Schritt erledigen – dann, wenn das Geld dafür vorhanden ist und wenn die jeweilige Investition tatsächlich sinnvoll ist.
Und es gibt noch einen wirtschaftlichen Aspekt: Wer weiterhin zur Miete wohnt, zahlt jeden Monat Geld für eine Immobilie, die ihm nicht gehört. Wer dagegen ein eigenes Haus kauft, kann notwendige Modernisierungen nach und nach durchführen und baut gleichzeitig Eigentum auf.
Hinzu kommt die mögliche langfristige Wertentwicklung der Immobilie bzw. des Grundstücks.
Deshalb sollte man sich vor dem Kauf drei Fragen stellen:
Denn wer vor dem Kauf jede denkbare Sanierungsmaßnahme sofort einpreist, kann sich eine Immobilie schnell selbst aus dem Markt rechnen.
Und vielleicht noch wichtiger:
Das perfekte Haus gibt es selten.
Aber ein Haus in einer guten Lage kann man Schritt für Schritt zu seinem perfekten Zuhause machen.
Die Lage kann man nicht renovieren. Das Haus schon.
Der sinnvollere Weg: Schritt für Schritt
Nicht jede Modernisierung muss am ersten Tag erfolgen.
Zunächst sollte man unterscheiden zwischen:
- •Was muss ich wirklich sofort investieren?
- •Was kann ich problemlos auf später verschieben?
- •Was wäre lediglich wünschenswert?
- •Und welche Investitionen rechnen sich wirtschaftlich tatsächlich?
Man muss ein Haus nicht am ersten Tag komplett sanieren.
Man kann viele Dinge Schritt für Schritt erledigen – dann, wenn das Geld dafür vorhanden ist und wenn die jeweilige Investition tatsächlich sinnvoll ist.
Und es gibt noch einen wirtschaftlichen Aspekt: Wer weiterhin zur Miete wohnt, zahlt jeden Monat Geld für eine Immobilie, die ihm nicht gehört. Wer dagegen ein eigenes Haus kauft, kann notwendige Modernisierungen nach und nach durchführen und baut gleichzeitig Eigentum auf.
Hinzu kommt die mögliche langfristige Wertentwicklung der Immobilie bzw. des Grundstücks.
Deshalb sollte man sich vor dem Kauf drei Fragen stellen:
- 1. Was muss ich wirklich sofort investieren?
- 2. Was kann ich problemlos auf später verschieben?
- 3. Welche Investitionen rechnen sich wirtschaftlich tatsächlich?
Denn wer vor dem Kauf jede denkbare Sanierungsmaßnahme sofort einpreist, kann sich eine Immobilie schnell selbst aus dem Markt rechnen.
Und vielleicht noch wichtiger:
Das perfekte Haus gibt es selten.
Aber ein Haus in einer guten Lage kann man Schritt für Schritt zu seinem perfekten Zuhause machen.
Die Lage kann man nicht renovieren. Das Haus schon.